difficoltà del Rent to Buy

27-04-2017

Sui portali immobiliari specializzati, le proposte di affitto con riscatto riservate alle abitazioni continuano a registrare numeri in crescita. Sollevando la cortina degli annunci, si scopre però che il fenomeno non si accompagna a un’altrettanto evidente crescita delle stipule, frenate da una serie di ostacoli pratici: dai nodi fiscali (tasse su locazione e successiva compravendita) a quelli normativi (obbligo o facoltà di acquisto?), passando per gli equilibri economici (definizione del canone maggiorato) e finanziari (confronto con il mutuo).

In assenza di cifre ufficiali, il giudizio degli operatori è univoco: offerta e domanda faticano a incontrarsi. E ciò pare ancor più vero in riferimento allo schema disegnato nel 2014 dallo Sblocca Italia (Dl 133/14), che ha formalizzato la disciplina del rent to buy all’interno del nostro ordinamento.

Il discorso si lega anche all'equilibrio tra le due componenti del canone mensile, che non è semplice calibrare. Se la quota locazione è troppo alta, non c’è margine per accantonare il fondo all’acquisto; se invece è troppo bassa, il proprietario non ha convenienza a portare avanti l’affare.

Il rent to buy derivato dallo Sblocca Italia prevede solo una facoltà d’acquisto da parte del conduttore e ciò spaventa molti venditori, soprattutto costruttori che vorrebbero invece un obbligo bilaterale, per diverse ragioni. Pensiamo alla liberazione dell’eventuale ipoteca: il Dl 133/14 dice che non si possono dare in Rtb abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate. L’imprenditore deve quindi liberare l’ipoteca ancor prima della stipula contrattuale». In caso l’inquilino non dia seguito all’acquisto, oltretutto, può ritrovarsi in mano un immobile che non può essere reimmesso sul mercato come nuovo. E se, in caso di morosità, la norma (modificata dal Dl 59/2016) prevede ora che per il rilascio dell’immobile si possa ricorrere al procedimento di convalida di sfratto anche se l’accordo è firmato con scrittura privata (e non solo atto pubblico), restano ancora dei dubbi sul fronte fiscale.

«Ciascuna delle due fasi contrattuali (godimento e vendita) è soggetta alla propria imposizione, come se si trattasse di due negozi distinti: locazione e preliminare. Dunque anche il trattamento fiscale del canone è diversificato a seconda che sia destinato alla locazione o ad acconto prezzo – afferma il notaio –. Quando le componenti del canone sono soggette a Iva, si applicano due imposte fisse di registro. Ma quando sono esenti da Iva e soggette a imposta di registro proporzionale, se l’inquilino non arriva a riscattare la casa, quanto versato sulla quota acconto prezzo (3%) va perso, perché è scomputabile solo in sede di acquisto»

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